租赁房屋拆迁补偿之承租人权益保护

2019-03-21 09:50:43
随着我国城市化进程和旧城改造等城市建设的不断深入,城镇国有(集体)土地上房屋拆迁愈来愈普遍。房屋拆迁固然会涉及到房屋所有人利益的补偿问题。



随着我国城市化进程和旧城改造等城市建设的不断深入,城镇国有(集体)土地上房屋拆迁愈来愈普遍。房屋拆迁固然会涉及到房屋所有人利益的补偿问题,但是房屋用途(尤其是商业用房)除了部分由所有人自用外,更多的是用于向第三人出租以及多层转租。因房屋被征收拆迁导致租赁合同履行终止,就不可避免地影响到作为房屋实际使用人(承租人)的合法权益。


但由于我国现行对城镇房屋拆迁补偿的立法中将承租人排除在拆迁当事人之外(相关补偿款物向房屋所有人给付),房屋承租人的利益因拆迁受到损害时,缺乏补偿的直接法律依据,也难以获得有效的司法救济,从而加剧了房屋出租人(多为所有权人)与承租人之间的利益冲突,直接影响了城镇房屋征收拆迁工作的顺利推进,徒增社会不稳定因素,因此,加强对拆迁房屋利益相关人(承租人)的司法保护就凸现出重要性与迫切性。



一、现行立法对承租人拆迁利益保护现状及其在拆迁补偿关系中所处的窘境


对于城镇房屋相关当事人拆迁利益的补偿,我国《土地管理法》等法律法规虽有原则性规定,但具体实施补偿的直接依据还是国务院颁布的有关城镇房屋(包括城镇集体土地上的房屋)征收拆迁的行政法规,这类行政法规,按时间顺序,国务院先后颁布了三部,即1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》、2001年重新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称“拆迁条例”)、2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(这也是现行有效实施的行政法规,以下称“补偿条例”)。1991年的“拆迁条例”将被拆迁房屋的承租人明确定位为被拆迁人;2001年的“拆迁条例”修改为将被拆迁人限定为所有权人,但其在后文中对承租人的有关权益又有所涉及。


但现行的“补偿条例”中,不仅将征收拆迁补偿的当事人限定为拆迁部门(拆迁人)与房屋所有权人(被拆迁人),整部法规都未出现承租人的身影,完全将“承租人”排除在拆迁补偿利益关系人之外。在此立法背景下,虽然征收补偿的法律关系得到简化,有利于城市征收拆迁工作的推进,但同时却是以承租人等拆迁利益相关人权益保护的弱化和退让为代价。


鉴于上述法律规定,有关拆迁补偿协议签订过程,承租人没有参与的资格和机会,相应的补偿款项也直接给付房屋所有权人。根据合同相对性原理,承租人的拆迁利益只能通过与出租人(房屋所有人或其授权人)签订的《房屋租赁合同》途径去主张。但由于出租人既是拆迁补偿协议的签订人,又是补偿款物的受领人,无论是对补偿信息内容的了解还是对补偿款物的掌控,均是承租人无法企及的,出于人性的自利性,鲜有出租人主动全面地向承租人支付相关补偿利益。


实践中,因当事人对房屋征收拆迁事件的发生难以预见(事前已经知晓所租房屋即将征收拆迁不在此列),以及相关补偿内容的复杂性和多样性,在《房屋租赁合同》订立伊始,租赁双方特别是承租人几无可能在合同中对未来可能发生的拆迁事件及其相关利益做出详尽的约定,再加上拆迁补偿往往涉及到巨额款物,在巨大的利益面前,出租人利用自身所处的优势地位侵占损害相对弱势一方的承租人的利益情形也就不一而足。


二、承租人对租赁房屋拆迁补偿利益的分享

(一)房屋所有权人依法享有的拆迁补偿利益

根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,因城镇国有土地上房屋征收拆迁,对房屋所有权人的征收补偿内容包括:

1


被征收房屋价值的补偿;

2


因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

3



因征收房屋造成的停产停业损失的补偿


4



为鼓励被征收人及时拆迁而给予的补助和奖励


上述四类补偿内容及其相关费用的给付,其对象和直接受领人依法为房屋所有权人,具体补偿项目和数额由拆迁人与被拆迁人(房屋所有权人)签订的《补偿协议》来确定。由于法律规定的比较原则,各地实务操作中规定不一,《补偿协议》中相关补偿内容项目名称可能有差异,但一般不超出上述规定的补偿范围。

(二)房屋承租人涉及的拆迁补偿内容

上述补偿内容尽管是针对作为直接补偿对象的房屋所有权人而言,但几乎每一项都涉及到承租人利益。对承租人而言,能否获得相应的补偿利益以及分享的比例,理论和实践均存在较大的争议,各地裁判尺度、结果迥异,以下对此予以分述。

01


被征收房屋价值补偿

(亦称房屋拆迁补偿、房屋重置成新及附属补偿),具体包括以下三个部分:

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1

出租前房屋本身的价值:

用于出租的房屋一般都是所有权人投资兴建或者通过购买、继承、赠与等合法途径获得的,现因第三方征收拆迁(物权消灭),并对拆除的房屋及其附属物做出相应的价值补偿,此部分价值归属于出租人(所有权人),无可争议。

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2


出租后因添附行为本身所增加的价值:

承租人租赁房屋后,为了使用或经营需要,对租赁房屋进行必要的装饰装修,有的还需要进行改建、扩建甚至部分新建等添附行为。承租人这些添附的投入数额往往较大,有的甚至达到或者超过房屋租赁前本身的价值。房屋征收时,对被拆迁房屋的价值评估是对房屋现状进行的(一般为拆迁公告之日为评估时点),其评估结果所确定的房屋价值必然包括其出租后承租人对房屋添附所产生的增值部分,相应的补偿费用亦涵盖该部分。


如果在正常租赁期限届满的情况下,因承租人装修、改建等行为支出的费用应认定为已摊销完毕,承租人不应再获得补偿,除非合同中另有约定。但由于拆迁的原因导致租赁合同不能继续履行,承租人通过使用房屋获得收益以及摊销成本的目的不能实现,在租赁合同中未对添附部分的归属予以约定或者约定不明,其未摊销的装修等成本理应从所有权人(出租人)获得的相应补偿款中受偿。最高法院王林清等主编的《房屋租赁合同纠纷裁判思路与裁判规则》中对承租人从“拆迁补偿款”中获得补偿持肯定意见。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中规定对“装饰装修价值的损失”补偿分以下两种情形,其一,承租人有证据证明其装饰装修价值,在房屋所有权人获得的装饰装修补偿范围内按剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失,部分归属于承租人;其二,承租人不能证明其投入的装饰装修初始价值,按公平原则由出租人与承租人分担。


据此,我们认为,江苏高院的意见更为具体合理,也便于实际操作。当然实务中还需要考虑到承租人的装修、改建等是否得到出租人的认可,以及拆迁人对新增部分价值的合法性的认定以及是否给予了相应的偿等因素。


0
3


因承租人装修、改建等行为使原有房屋本身增值:

出租房屋因装修、改扩建等而提高了评估单价与总的价值补偿款,即被拆迁的房屋出现增值(一般是使得房屋成新率提高)。由于承租人的装修、改扩建等的投入,使拆迁房屋增值,其投入与房屋的增值部分有因果关系。本着利益平衡的原则,对此增值部分的补偿款应部分归属于承租人。最高法院王林清等主编的《房屋租赁合同纠纷裁判思路与裁判规则》中也倾向于在“拆迁补偿款”对此部分增值予以补偿。

2


搬迁、临时安置的补偿

(亦称临时安置补助费、过渡费、 搬迁补助费、搬家费等)  搬迁、临时安置相关补偿主要是针对被拆迁房屋之上有关生产生活所使用的机器设备等可移动拆除的物品,这些物品可能是承租人所有,也可能是出租人(房屋所有权人)所有,因而出租人及承租人均可能是搬迁行为的实施主体,当然也有可能出租人出租的是空房,无任何物品可搬(或者自己并不使用只是用于出租)。


因此,我们认为,此项补偿费用的归属在合同没有约定或者约定不明的情形下,应视被拆迁房屋在拆迁时需要搬迁安置具体情况,在承租人与出租人之间分配或者全部归属于需要搬迁安置的一方。


但是需要说明的是,无论出租人是否有物品、设施需要搬迁、安置,承租人作为租赁房屋及其设施的实际使用人一般均涉及到搬迁、安置问题,因此承租人应获得相应的搬迁、安置补偿款项是明确的。


最高法院王林清等主编的《房屋租赁合同纠纷裁判思路与裁判规则》及《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中均对承租人获得“搬迁、临时安置的补偿”相应费用予以肯定。

3


停产停业损失补偿

此部分补偿费用的分配,实践中争议最大,各地裁判结果相差甚远。最高法院王林清等主编的《房屋租赁合同纠纷裁判思路与裁判规则》对“承租人停产停业损失的合理认定”为:

①补偿协议明列此项的,出租人未从事经营,则归承租人所有;

②补偿协议未单列此项的,对承租人在一次性补偿款项的分割中予以倾斜。


《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中规定对“停产停业损失”补偿分以下两种情形:

其一,承租人能证明其停产停业损失的,相应部分归属其所有;

其二,承租人不能证明“停产停业”具体损失,由出租人与承租人进行分担。


《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定:停产停业损失补偿可在承租人(或次承租人)与出租人之间进行合理分配。


我们认为基于租赁法律关系,租赁期间,租赁房屋由承租人实际经营使用(有的还以租赁房屋为住所办理了营业执照,缴纳了相应的税款),承租人因拆迁导致其停产停业利益受损,停产停业损失补偿对象应包括是实际经营者。


另外,出租人将房屋出租给承租人从事经营,一般也认为出租人出租房屋的行为亦是一种经营活动,拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失,亦对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失,故停产停业损失补助费应当是对出租人和承租人损失的共同补偿,在租赁合同没有约定或约定不明的情况下,停产停业损失补偿应归属于双方,在承租人与出租人之间进行合理分配。

4


补助与奖励费

补助奖励情形包括:

一是对被拆迁人或承租人及时签订拆迁补偿协议的奖励;

二是签订协议后被拆迁人或承租人及时将房屋交付拆迁单位,使其尽快拆除的奖励。


与拆迁单位签订协议的依法是被拆迁人,但是否及时搬离并移交房屋往往取决于实际使用的承租人。故对此奖励费用我们认为承租人应有权主张。最高法院王林清等主编的《房屋租赁合同纠纷裁判思路与裁判规则》中也认为“奖励费的划分原则”:被拆迁人与承租人均有权主张。当然,基于具体的补助奖励办法,法律授权市、县级政府来制定,当地政府有相应规定的,应依其规定。


三、次承租人与拆迁补偿利益的关联


转租对于房屋租赁而言是一项常见的租赁模式,特别是商业房产,承租人租赁房屋后部分或者全部转租给次承租人,甚至多层转租。在出现转租的情况下,由于转租人并不是房屋的实际使用人,其仅仅是通过转租这一交易行为获得转租的差价而获益。如果转租人是通过对房屋的改扩建、装修等提升经营环境再转租的,相关部分的补偿与上述情况应该一样。但是如果承租人经出租人同意或者依法应视为出租人同意情况下转租的,次承租人因房屋拆迁遭受损失,依据合同相对性原理,虽然其只能向承租人主张权利,但其获得的拆迁补偿利益应与上述承租人是等同的。司法实践中有不少的判例支持此类补偿。但问题是承租人怠于行使自己的补偿权利,次承租人如何维权,能否行使代位权,我们认为从民法代位权的法理理解,应该是可行,但实践中尚未见到相关的司法判例。


四、承租人拆迁补偿权益维护的对策与建议

(一)在签订租赁合同时对拆迁补偿利益归属予以明确约定

在拆迁租赁房屋中,存在两种法律关系:

一是拆迁人与被拆迁人(房屋所有权人)基于安置补偿协议的拆迁补偿关系;

二是房屋出租人(所有权人)与承租人的租赁合同关系。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,房屋承租人未列入拆迁当事人,不能参与补偿协议的签订。基于合同的相对性,因拆迁对承租人造成的损失只能通过承租人与出租人(被拆迁人)双方签订的《房屋租赁合同》中约定的相应条款来主张权利。为使承租人在其承租的房屋被拆迁时所获补偿有约可依,建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对可能发生的拆迁补偿利益的归属予以详细约定,尽可能列明各补偿项目分配比例与分配方式。有了明确的拆迁补偿分配约定,一旦出现拆迁补偿情形时,双方即可按约履行,以避免不必要的纷争,即使发生纠纷也易于顺利的解决。


根据合同意思自治原则,合同当事人之间的约定只要不违反法律、行政法规的强制性规定,就必须得到信守。综观人民法院既往裁判的大量有关涉及承租人拆迁补偿纠纷的案件,凡是当事人之间对拆迁补偿事宜有明确约定的,法院均支持按约履行。因此,对承租人而言,要有效地维护自身在租赁房屋中的合法权益,租赁合同中的相关拆迁补偿利益的明确约定至关重要。

(二)承租人公证保全被拆迁房屋相关证据的重要性

基于现行法规将房屋承租人不再列为被拆迁人,补偿协议只由拆迁人与出租人(房屋所有权人)签订,涉及拆迁补偿关键利益的房屋及其附属物的价值特别是承租人添附部分的价值评估,承租人难于知情。承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认,最终拆迁人有可能不认可承租人装修等添附部分的损失,仅补偿部分停产停业与搬迁损失,甚至直接将全部补偿款项支付给被拆迁人;而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成,拒不补偿。


从诉讼角度而言,房屋承租人过于轻信拆迁人与被拆迁人,未能及时保存相关证据有可能导致旷日持久的补偿争议。因此,承租人务必应在承租房屋被拆迁之前委托公证机关进行现场证据保全,作为日后向出租人主张分配拆迁补偿利益的重要依据。




作者|黄千里   编辑|张琳岚



作者介绍



黄千里律师

黄千里律师,男,汉族,具有律师和医师执业资格。

律师执业证号:13202199810220548。

1998年10月从事律师工作至今,先后在江西、福建、江苏多地执业,现为路漫•江苏路泰律师事务所专职律师。

擅长公司、企业法律事务、人力资源管理,民商、经济案件的诉讼和非诉讼案件的代理。先后担任多家全国连锁商业企业、房地产企业的常年法律顾问,执业多年来,通过自己“热心、细心、精心、耐心”的法律服务,赢得了顾问单位和广大委托人的一致好评! 


(本文由江苏路泰律师事务所提供)

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