这些物业常识关乎你的切身利益,赶快学起来!

2019-01-20 12:05:23
那么,面对常见的物业难题,在法律上究竟是怎么看的?

安居乐业是老百姓的“头等大事”,

而人们住得怎么样,

很大程度上取决于物业公司是否靠谱!

业主在生活中总会不断遇到“麻烦”,

房屋漏水、电梯瘫痪、乱设车位……

这些司空见惯的问题让我们头痛,

也让我们深觉“无力吐槽”,

更容易导致业主与物业公司 “擦枪走火”。

那么,面对常见的物业难题,

在法律上究竟是怎么看的?




乐乐普法



物业服务合同分为“前期物业服务合同”和“正式的物业服务合同”。

 

对于前者,由建设单位依法与物业服务企业签订,业主不能以其并非合同当事人为由主张合同无效。


对于后者,由业主委员会与物业服务企业签订,该物业合同生效时,前期物业服务合同终止。



所以:

物业公司签订物业服务合同的对象原则上只包括建设单位或者业主委员会,业主不是合同当事人是正常的。

 




根据2004年中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》,物业管理服务等级分为三级(一级服务质量最优),服务内容包括:


基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。


房屋管理:包括巡查房屋共用部位、设置楼栋单元标识等。


共用设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯等。


协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、车辆管理等。


保洁服务:按幢设置垃圾桶,生活垃圾清运,清扫小区道路、广场等。


绿化养护管理:绿化养护管理、定期进行修剪、养护等。


 


依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。业主仅仅认为房屋质量不合格或者配套设施不完备而拒绝交物业费,往往很难得到法院的支持。


根据《物业管理条例》第三十一条,“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”。


如果房屋质量不合格的情况发生在保修期内,则由房产建设单位承担保修的责任,而不属于物业服务管理范畴。



但是:

对于保修期后所存在的房屋共有部分、共有设施的质量问题,则可以要求物业公司承担维修责任,从维修专项资金中列支。


如果物业公司怠于履行合同义务,业主可以要求减少物业费的缴纳。


 



根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限如下:  

 

 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;   

 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;   

 洪热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;   

 电气管线,给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。   

 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。   


 



《物权法》第七十四条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


同时《物业管理条例》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。



但是:

对于涉及全体业主的共同利益,如果未提供证据证明其请求已取得全体业主法定人数的同意及授权,就属于诉讼主体不适格,而应当经由全体业主依法选聘的业主委员会作为诉讼主体更为合适。

 


业主与物业公司发生纠纷主张权利的,应从物业公司是否履行其物业管理职责、是否侵害业主利益这两个方面考量。

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